¿Puede dividirse una finca sin permiso del resto de vecinos?

El Artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que:

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar parte de otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes”.

El citado artículo, establece que los pisos o locales podrán ser objeto de división material, de agregación o de segregación con el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación de la junta de propietarios.

Se hace necesario analizar la validez y alcance que tienen las cláusulas estatutarias que autorizan la división, agregación o segregación de pisos y locales sin la necesidad de que exista consentimiento previo de la junta de propietarios, es decir, vamos a intentar determinar si el art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal pertenece al grupo de preceptos otorgados por el legislador con carácter imperativo o si, por el contrario, se ubica dentro de aquellos artículos investidos de un cierto carácter dispositivo, lo que en consecuencia, les hace susceptibles de modificación o alteración estatutaria.

El Tribunal Supremo en diferentes pronunciamientos ha venido manteniendo que la imperatividad se manifiesta en aquellos supuestos en los que se impone el consentimiento unánime de los propietarios en beneficio de la comunidad, como es el caso del art. 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es decir, que nos encontramos ante una modificación del título constitutivo que requiere siempre de la unanimidad de los propietarios, como así se deduce no solo del art. 8, sino también del 5, 7 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que dicha regla pueda verse salvada por pactos entre los particulares o mediante el establecimiento de reservas a favor del promotor.

No obstante, existe un amplio sector doctrinal que entiende que no existe inconveniente en la admisión de estas cláusulas en los estatutos, siempre y cuando se concrete el alcance de las operaciones materiales, no se perjudique a ningún derecho de los propietarios y no se alteren las cuotas de participaciones asignadas a los restantes pisos y locales. Ello unido al hecho de que “al exigirse la aprobación unánime de la Junta, se concede a cada uno de los propietarios un amplísimo derecho de veto, que, sobre prestarse a abusos de imposible o complicado remedio, puede además constituirse, sin justificación suficiente, en un grave obstáculo para que los edificios sean jurídicamente estructurados del modo más adecuado a su aprovechamiento económico, con el consiguiente detrimento de la economía nacional (STS de 5 de mayo de 1986)

La cuestión jurídica se centraría en determinar si la división, agregación y segregación de un finca, autorizada genéricamente en los estatutos, comportaría automáticamente una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio que requiera de un posterior acuerdo adoptado unánimemente por la junta de propietarios según lo dispuesto en el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

A este respecto debemos decir que es doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, entre otras, en SSTS de 26 de noviembre de 2007, (RC 1381/1990), 1 de abril de 2009 (RC 2479/2005) y 9 de junio de 2010 (RC 2458/2010) la que establece la imposibilidad de que el titulo constitutivo de la comunidad pueda contener normas que contraríen los preceptos de naturaleza imperativa recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Y en lo que respecta a la validez o no de las segregaciones o divisiones de fincas, se precisará en primer lugar que estas se efectúen según lo indicado y previsto en los estatutos y en segundo lugar que no se contraríen las normas de derecho imperativo que rigen la vida de la comunidad. De este modo serán validas las segregaciones efectuadas, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, cuando aquellas no impliquen una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio, para lo cual se deberá estar al supuesto concreto y a la valoración de las circunstancias específicas que permitan concluir si efectivamente se han alterado o no las referidas cuotas. En este sentido resulta destacable la reciente STS de 17 de noviembre de 2011 (RC 1332/2009) que dispone que: «[...] Se fija como doctrina jurisprudencial la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación”.

Autor: Silvia Murciano Almansilla

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