En la edificación, el paso del tiempo es un factor determinante.
La aparición de grietas, humedades o fallos estructurales inicia un complejo engranaje legal donde los plazos de garantía y prescripción suelen ser el principal campo de batalla judicial.
En Bufete Albanés, analizamos la reciente e innovadora sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2025, que clarifica la responsabilidad de los técnicos y cómo la “conexidad” entre agentes puede salvar una reclamación que parecía prescrita.
El Marco Legal: Plazos de la LOE
Para entender este conflicto, debemos diferenciar los plazos que establece la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE):
1. Plazos de Garantía (Periodo de aparición)
Es el tiempo durante el cual deben manifestarse los daños para que exista responsabilidad:
10 años: Daños estructurales (cimentación, vigas, muros de carga).
3 años: Defectos de habitabilidad (humedades, aislamiento acústico, funcionalidad).
1 año: Defectos de acabado o terminación.
2. Plazo de Prescripción (Periodo para demandar)
Una vez aparece el daño dentro del plazo de garantía, el perjudicado dispone de 2 años para ejercitar la acción judicial (Art. 18 LOE).
El Caso de Segovia: Una Comunidad frente a la Prescripción
El litigio se originó en un edificio de San Rafael (Segovia). La Comunidad de Propietarios demandó de forma solidaria a la promotora-constructora y al aparejador (arquitecto técnico).
Aunque en primera instancia ambos fueron condenados, la Audiencia Provincial de Madrid absolvió inicialmente al técnico. ¿El motivo? Consideró que la acción había prescrito contra él porque no se le envió un requerimiento fehaciente (burofax) antes de los dos años, a pesar de que la promotora sí había sido reclamada.
La doctrina de la “Conexidad y Dependencia”
El Tribunal Supremo, en su sentencia 4192/2020, ha dado un vuelco a esta situación basándose en la realidad material del caso:
Implicación Directa: El arquitecto técnico no era un tercero ajeno; era trabajador de la promotora.
Conocimiento Efectivo: El técnico asistió a juntas de propietarios, contestó correos electrónicos sobre las reparaciones e incluso supervisó arreglos directos.
Interrupción de la Prescripción: El Supremo dictamina que, si existe una relación de conexidad o dependencia entre los agentes, el conocimiento de las reclamaciones por parte de uno afecta al otro.
Clave Jurídica: No se puede alegar prescripción cuando el técnico ha gestionado activamente las quejas. La justicia protege al propietario diligente frente al tecnicismo procesal.
Conclusión: Una victoria para las Comunidades de Propietarios
Esta sentencia refuerza la protección de los compradores de viviendas. El Tribunal Supremo subraya que la prescripción debe aplicarse de forma restrictiva. Si la comunidad de propietarios demuestra una actitud activa y constante en la defensa de sus derechos, y el técnico ha tenido una participación directa en la gestión del conflicto, la responsabilidad sigue viva.
¿Detecta defectos en su edificio?
Si su comunidad de propietarios se enfrenta a vicios constructivos, el tiempo es su peor enemigo. En Bufete Albanés, somos especialistas en derecho de la edificación y reclamaciones de daños constructivos.
¿Desea que analicemos si los plazos de su reclamación siguen vigentes o si existe una interrupción de la prescripción en su caso?